מדריך משפטי מקיף לשכירות דירה בראשון לציון - טיפים מעו''ד מומחה

מבוא

שכירת דירה היא אחת העסקאות הנפוצות ביותר בישראל ורבים מאזרחי המדינה ימצאו את עצמם בתפקיד השוכר או המשכיר בשלב כלשהו בחייהם. מטרת מאמר זה היא להציג באופן בהיר ונגיש את עיקרי דיני השכירות למגורים בישראל, כדי לעזור לצדדים להבין את זכויותיהם וחובותיהם.

חוזה שכירות למגורים - העקרונות המרכזיים

חוזה שכירות למגורים הוא הסכם המעניק זכות שימוש בדירה למטרת מגורים. על פי חוק השכירות והשאילה, החוזה צריך להיות כתוב וחתום על ידי שני הצדדים - המשכיר והשוכר - כאשר כל צד מקבל עותק חתום.

חשוב לדעת: גם אם החוזה לא נחתם או נעשה בעל פה, ההסכמות שהושגו בין הצדדים נחשבות תקפות מבחינה משפטית.

פרטים חיוניים שצריכים להופיע בחוזה:

• כתובת הדירה המושכרת. כשאנחנו עושים עסקאות מקרקעין בראשון לציון אנחנו דואגים גם להכניס פרטי מספר מגרש וחלקה.

• שמות, מעני הצדדים ומספרי זהותם

• תיאור הדירה והריהוט שבה (אם קיים)

• תקופת השכירות ותנאי הארכה או ביטול

• גובה דמי השכירות, מועדי ואופני התשלום

• תשלומים נוספים החלים על השוכר

על המשכיר חלה חובת גילוי - עליו לגלות לשוכר כל פגם או ליקוי מהותי בדירה או בסביבתה הידוע לו בעת ההתקשרות.

נקודה חשובה: לא ניתן לקבוע בחוזה תנאים הנוגדים את החוק או להטיל על השוכר תשלומים שלא נקבעו בחוק. תנאים כאלה יהיו בטלים, גם אם השוכר הסכים להם.

דמי ביטחון (ערובה) - מה מותר ומה אסור

ערובה (צ'ק ביטחון, פיקדון או ערבות) נועדה להבטיח את מילוי חיובי השוכר על פי חוזה השכירות. החוק מגביל את סכום הערובות שהמשכיר יכול לדרוש כאשר הן כרוכות בהוצאה כספית מיידית מצד השוכר:

הסכום המרבי לא יעלה על הנמוך מבין:

• סכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות

• סכום דמי השכירות עבור 3 חודשים

מתי חלה הגבלה זו?

ההגבלה חלה על חוזי שכירות שעומדים בכל התנאים הבאים:

• תקופת שכירות של 3 חודשים ומעלה (או עם אופציה להארכה מעל 3 חודשים)

• תקופה שלא עולה על 10 שנים (או עם אפשרות ביטול מוקדמת למשכיר)

• שכר דירה חודשי נמוך מ-20,000 ₪

• הדירה אינה מסוג בתי מלון, מעונות או דיור מוגן

מקרים חריגים בהם אין הגבלה:

• חוזה לתקופה קצרה מ-3 חודשים

• כאשר השוכר והמשכיר הם קרובי משפחה

• כאשר הערובה אינה כרוכה בהוצאה כספית מיידית (למשל, צ'ק ביטחון או ערבות צד שלישי)

בתום תקופת השכירות, על המשכיר להחזיר לשוכר את הערובה או את יתרתה, כולל כל רווח שהופק ממנה, תוך 60 ימים מהמועד שבו השוכר השיב את הדירה או עד למועד פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר.

תשלומים מותרים ואסורים על שוכר דירה

החוק מפרט באופן ברור אילו תשלומים מותר להטיל על שוכר דירה בתקופת השכירות:

תשלומים מותרים:

• דמי שכירות

• מיסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה)

• תשלומים עבור צריכת שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז, חימום)

• תשלומי ועד בית לצורך אחזקה שוטפת

תשלומים אסורים:

• תשלום לרכישה או השבחה של מערכות קבועות

• דמי ביטוח מבנה

• תשלומים שהמשכיר חייב לצד שלישי (כגון דמי תיווך)

לעיתים נדרש השוכר להירשם כמחזיק הנכס ברשות המקומית לצורך תשלום הארנונה, ועליו ליידע את הרשות עם סיום השכירות.

תיקון ליקויים בדירה מושכרת

החוק מסדיר את חלוקת האחריות בין המשכיר לשוכר בנוגע לתיקון ליקויים. כשחותמים על חוזה להשכרה דירה בראשון לציון מאוד חשוב להקפיד על זה. יש בתים בשכונות בקרבת הים שחווים בלאי רציני ודורשים תיקונים שוטפים:

אחריות המשכיר:

• תיקון כל ליקוי או פגם בדירה שאינו קל ערך

• תיקון נזקים שלא נגרמו עקב שימוש בלתי סביר

אחריות השוכר:

• תיקון ליקויים קלי ערך

• תיקון פגמים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר בדירה

זמני תיקון:

• על המשכיר לתקן פגמים רגילים תוך 30 ימים לכל היותר מבקשת השוכר

• במקרה של תיקון דחוף (פגם שלא מאפשר מגורים סבירים) - תוך 3 ימים לכל היותר

אם המשכיר לא מתקן:

• השוכר רשאי לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות

• השוכר רשאי להפחית את דמי השכירות באופן יחסי לירידת ערך השכירות עקב הפגם

לא ניתן להתנות בחוזה שהשוכר יתקן פגמים באחריות המשכיר או שהתיקון ייעשה תוך זמן ארוך מהקבוע בחוק, אלא במקרים חריגים.

מיסוי הכנסות משכר דירה

בעלי דירות שמקבלים הכנסה משכר דירה למגורים בישראל חייבים בתשלום מס הכנסה, אך קיימים מספר מסלולים לחישוב המס:

מסלול פטור ממס:

• פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר דירה אינה עולה על 5,654 ₪ (נכון לשנת 2025)

• פטור חלקי אם ההכנסה נעה בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪

מסלול מס מופחת (10%):

• תשלום מס בשיעור 10% על כל ההכנסה משכירות

• אין אפשרות לנכות הוצאות במסלול זה

מסלול מס מלא:

• תשלום מס לפי מדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית

• אפשרות לנכות חלק מההוצאות הקשורות לדירה

הנחיות חשובות:

• לא ניתן לפצל באותה שנה מסלולי מיסוי על הכנסות מאותה דירה

• בעלי דירה יחידה שמשכירים אותה וגרים בשכירות זכאים להטבות מיוחדות

• בני 65 ומעלה שעברו לבית אבות זכאים לפטור מיוחד

בחירת מסלול המיסוי עשויה להשפיע על הכרה בהוצאות שוטפות ועל גובה מס שבח בעת מכירת הדירה. מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום לפני קבלת החלטה.

התמודדות עם שוכרים בעייתיים

למרות הזהירות בבחירת שוכרים, עשויות להתעורר בעיות כמו אי-תשלום שכר דירה או נזקים לנכס. במקרים כאלה, מומלץ לפעול כך:

1. תקשורת ישירה: נסו לפתור את הבעיה בשיחה פתוחה עם השוכר.

2. מכתב התראה רשמי: אם הבעיה נמשכת, שלחו מכתב התראה המפרט את ההפרות והדרישה לתיקונן.

3. ייעוץ משפטי: במקרה של אי-היענות, פנו לעורך דין מראשון לציון המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ והנחיה להמשך פעולה.

להרחבה ראו המאמר בנושא תביעה לפינוי מושכר

סיכום

דיני שכירות למגורים בישראל נועדו להגן הן על השוכרים והן על המשכירים, תוך הבטחת מערכת יחסים הוגנת ומאוזנת. הכרת הזכויות והחובות של כל צד עשויה למנוע סכסוכים ולהבטיח תקופת שכירות מוצלחת ונטולת מחלוקות.

ישנה חשיבות רבה לחוזה מפורט וברור, הסדרת נושא הערבויות בהתאם לחוק, והבנת חלוקת האחריות בנוגע לתיקונים ותשלומים. משכירים צריכים להיות מודעים גם להיבטי המיסוי הרלוונטיים להכנסותיהם משכר דירה.

לשאלות נוספות או לייעוץ משפטי פרטני בנושאי שכירות, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרדנו.