פינוי דייר שלא משלם שכר דירה בראשון לציון – איך לפעול נכון מבחינה משפטית?

בעלי נכסים להשכרה בראשון לציון מתמודדים לעיתים עם מצב לא נעים - שוכר שמפסיק לשלם את שכר הדירה או מפר את תנאי ההסכם. מעבר לפגיעה הכלכלית, ההתמודדות עם דייר בעייתי עלולה להימשך חודשים אם לא פועלים נכון מההתחלה. במאמר זה נסקור את הדרכים המשפטיות לפינוי דייר שלא משלם, את ההליכים המהירים הקיימים, ונסקור פסקי דין רלוונטיים שניתנו.

מה עושים כששוכר מפסיק לשלם?

ברגע שדייר מפסיק לשלם שכר דירה – אין לעכב את הפעולה. כל דחייה מאריכה את תהליך הפינוי ומעמיקה את ההפסדים. חשוב לפעול בשני ערוצים במקביל:

1. תיעוד והתרעה כתובה: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה בו מפורטת ההפרה (אי תשלום שכר דירה) עם דרישה לתשלום תוך מספר ימים (לרוב 7 ימים).

2. בדיקת ההסכם: יש לבדוק אם החוזה כולל סעיף שמאפשר סיום מיידי של ההסכם במקרה של אי תשלום. סעיף כזה מחזק את עמדתך בבית המשפט. עדיף לפנות לעורך דין לדיני נדל''ן מראשון לציון שמכיר את העיר ואת החוקים המקומיים הרלוונטיים בנוסף לחוקים הארציים.

האפשרויות המשפטיות לפינוי שוכר

1. תביעה לפינוי מושכר (הליך מהיר)

בישראל קיים הליך ייחודי ויעיל שנקרא "תביעה לפינוי מושכר" לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי.

עיקרי ההליך:

• מיועד לפינוי בלבד (לא כולל תביעת כספים).

• ניתן להגיש רק בנוגע ליחסים חוזיים – כלומר, קיים חוזה שכירות.

• המשפט מתנהל במהירות יחסית (דיון בתוך 30 יום).

• לאחר קבלת פסק הדין, ניתן להפעיל לשכת ההוצאה לפועל לצורך פינוי.

2. תביעה רגילה עם סעדים נוספים

אם בנוסף לפינוי אתה מבקש גם:

• פיצוי על נזקים

• גביית שכר דירה שלא שולם

• החזר על הוצאות משפטיות

אז תידרש להגיש תביעה אזרחית רגילה, הכוללת גם את דרישת הפינוי וגם את דרישות הכסף. הליך זה נמשך זמן רב יותר, אך מאפשר מענה כולל.

תביעת פינוי מושכר עקב הפרה צפויה של הסכם השכירות

בין אבי חלילי (המבקש) לבין דניאל גמרסני (המשיב) נחתם בשנת 2020 הסכם שכירות, במסגרתו השכיר המשיב למבקש מבנה תעשייה וגלריה ביבנה לצורך הפעלת עסקו, לתקופה של חמש שנים, בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך 5,250 ש"ח + מע"מ. במהלך 2021 חדל המבקש לשלם את דמי השכירות עבור חודשים אפריל ומאי, ביטל את השיקים שניתנו מראש, וביצע עבודות בנייה במושכר ללא היתר. המשיב שלח מכתב התראה, אך המבקש לא תיקן את ההפרות ולא שילם את החוב.

המשיב פנה לבית משפט השלום ברחובות והגיש תביעה לפינוי מושכר. בית המשפט השופט ישראל פת קבע כי מדובר בהפרות יסודיות של הסכם השכירות. נקבע כי אי-תשלום דמי שכירות, ביטול השיקים, העדר מסירת ביטוח או שטר חוב, וביצוע שינויים ללא היתר – מהווים יחד עילה מספקת לפינוי. טענות המבקש לקיזוז בגין טענה לאי-התאמה בשטח המושכר נדחו, בין היתר בשל סעיף מפורש בהסכם שאוסר על קיזוז או עיכוב תשלומים מכל סיבה שהיא.

המבקש ערער לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד. בערעור טען כי במועד הגשת התביעה טרם נוצרה עילת פינוי, מאחר שלא חלפו שלושה חודשי אי-תשלום כפי שנקבע בחוזה. בית המשפט המחוזי (השופטים נד"ב, קינר וקיציס) דחה את הערעור. נקבע כי די בביטול השיקים מראש ובהצהרת המבקש שלא ישלם את מלוא דמי השכירות כדי לקבוע שהייתה הפרה צפויה – עילה מוכרת בפסיקה לפינוי. בנוסף, נקבע כי הפרות נוספות של ההסכם שלא תוקנו מחזקות את עמדת המשכיר.

המבקש פנה לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור (גלגול שלישי) וכן בבקשה לעיכוב ביצוע. הוא טען שההליך המהיר של פינוי מושכר לא נתן לו מספיק זמן להוכיח את טענותיו, ושהשימוש בתביעה לפינוי מושכר הפך לכלי הפחדה בידי משכירים. לטענתו, לא הייתה הפרה יסודית במועד הגשת התביעה ולכן לא הייתה עילה לפינוי.

השופט יחיאל כשר דחה את הבקשה. נקבע כי לא מתקיימת עילה לדיון בגלגול שלישי – לא מדובר בשאלה עקרונית או בעיוות דין. עוד הודגש כי המבקש קיבל הזדמנות מלאה להציג את טענותיו – לרבות דיון הוכחות ארוך וחקירות נגדיות – ולכן לא נפגעה זכותו להליך הוגן. טענת ההפרה שלא התגבשה במועד הגשת התביעה נדחתה, מאחר שהפרה צפויה כן נחשבת לעילה מספקת, במיוחד כשהמבקש הצהיר בפירוש כי לא בכוונתו לשלם. גם הפרות נוספות שלא תוקנו, כמו ביצוע שינויים ללא היתר, חיזקו את פסיקת הערכאות הקודמות.

בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור ואת הבקשה לעיכוב ביצוע, וחייב את המבקש בהוצאות המשיב בסך 7,500 ש"ח. פסק הדין מהווה חיזוק להלכה לפיה ניתן לפנות שוכר גם בשל הפרה צפויה, כל עוד יש הוכחות ממשיות לכך שהוא אינו מתכוון לעמוד בתנאי ההסכם. כמו כן, הפסק דין מדגיש את תוקף הליך "פינוי מושכר" ככלי משפטי יעיל, וכי כל עוד מתקיים דיון הוגן – אין בכך פגיעה בזכויות ההגנה של השוכר.

בפסק דין מעניין מהעת האחרונה (רע"א 4089/22 אבי חלילי נ' דניאל גמרסני), שהחל כמובן בשלום והתגלגל עד פתחו של בית המשפט העליון נדונה השאלה - האם ניתן לפנות שוכר מנכס שנכון למועד הגשת תביעת הפינוי טרם הפר את הסכם השכירות אך ישנן אינדיקציות ברורות לכך כי הוא עומד להפר את הסכם השכירות הפרה יסודית.

בית המשפט העליון קבע כי ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר גם אם ההפרה טרם התגבשה בעת הגשת התביעה.

הרקע העובדתי לפסק הדין היה מקרה בו נכרת הסכם שכירות ארוך טווח למבנה תעשייתי. השוכר שילם תחילה כסדר, אך בהמשך ביטל שיקים עתידיים והודיע על כוונתו להפחית את דמי השכירות ולקזז סכומים ששולמו ביתר לטענתו, בטענה להטעיה מצד המשכיר בנוגע לשטח המושכר. המשכיר הגיש תביעת פינוי עוד לפני סוף החודש שבגינו שולמו דמי השכירות, כך שבמועד הגשת התביעה, השוכר טרם הפר בפועל את חובת התשלום.

בית משפט השלום קיבל את התביעה, וערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה. בית המשפט העליון, בהחלטתו, הסתמך על סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). סעיף זה קובע כי צד לחוזה שמודיע שלא יקיים את החוזה, או שמתברר מנסיבות העניין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי לתרופות גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה.

במקרה הנדון, הודעת השוכר על אי כוונתו להמשיך לשלם וביטול השיקים העתידיים נחשבו כ"הפרה צפויה". בית המשפט העליון קבע כי במצב של הפרה צפויה, המשכיר רשאי לקבל סעדים, כולל פינוי המושכר, עוד לפני שההפרה התרחשה בפועל בעת הגשת התביעה.

לסיכום, אם יש בידי בעל נכס המשכיר את נכסו אינדיקציה ברורה (כגון הצהרה של השוכר) לגבי כוונתו להפר את הסכם השכירות, ייתכן ואין צורך להמתין להפרה בפועל כדי להגיש תביעה לפינוי מושכר או כל תביעה רלוונטית אחרת.

מה אסור לעשות?

אין להפעיל כוח פיזי או לאיים על השוכר. פעולה כזו עלולה להיחשב כעבירה פלילית.

אסור להחליף מנעולים או לנתק חשמל/מים לדירה. מדובר בפעולה לא חוקית, שעלולה לחשוף את המשכיר לתביעות.

אין להמתין "שהשוכר יתפנה לבד". חוסר פעולה מקשה על ניהול התביעה בעתיד, ועשוי להיתפס כויתור.

מתי לפנות לעורך דין?

כדאי לפנות לעורך דין מומחה בדיני מקרקעין אם:

• החוזה לא ברור או חסר סעיפים חשובים

• ישנם אידיקציות ברורות להפרה צפויה

• מדובר בשוכר בעייתי במיוחד

• נגרם נזק לנכס

• ברצונך להגיש תביעה לפינוי מושכר.

עורך דין יוכל להכין תביעה מדויקת, ללוות אותך בהליך ולוודא שהפינוי יתבצע בהקדם האפשרי ובצורה חוקית.